Saarland

Garage bauen im Saarland

Ein Eigenheim im Saarland wird in den meisten Fällen bereits bei der Planung mit einer Garage kombiniert. So wird der Platz fürs Fahrzeug gleich mit eingeplant. Für die Umsetzung der Garage sind viele Varianten möglich. So kann eine Fertiggarage aus Stahl oder Beton gewählt werden. Diese punktet mit kurzer Bauzeit und niedrigen Kosten. Aufwändiger und individueller sind Massivgaragen, die zusätzlich eine Einliegerwohnung oder Werkstatträume enthalten können. Auch ans Haus direkt angebaute Garagen sind beliebt. Unabhängig von ihrer Größe muss für jede Garage im Saarland eine Baugenehmigung vorliegen. Eine Ausnahme bilden zu Wohnhäusern gehörende Garagen, die dem Freistellungsverfahren unterliegen. Generell liefert die Landesbauordnung des Saarlands Informationen darüber, welche Gebäude genehmigungsfrei, das heißt ohne Bauantrag, errichtet werden dürfen.

Neben der Landesbauordnung gibt es im Saarland weitere rechtsverbindliche Regelwerke, die Festlegungen für den Garagenbau treffen. Diese müssen in jedem Fall eingehalten werden, damit die Garage genehmigungs- und nutzungsfähig ist und zwar auch dann, wenn ein Bauantrag nicht gefordert ist. Bei jedem Bauvorhaben gilt also grundsätzlich, dass Sie die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben beachten müssen, auch ohne Bauantrag erhalten Bauamt und zuständige Gemeinde jeweils die kompletten Planungsunterlagen wie sie auch für eine Baugenehmigung eingereicht werden. Wird ein Neubau als Einfamilienhaus beantragt, muss dies durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser geschehen, das gilt ebenso für antragspflichtige Garagen. Mit dem Bau begonnen werden darf erst dann, wenn die Genehmigung vorliegt. Wird eine Garage als Einzelgebäude in Form einer Fertiggarage geplant, dann übernehmen zum Teil auch die Hersteller die Beantragung gegen zusätzliche Kosten.

Der Bauantrag im Saarland

Für die Errichtung von Gebäuden im Saarland ist in jedem Fall ein Bauantrag nötig. Eingereicht werden müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Bauvorlagen. Anders als in den meisten anderen Bundesländern muss im Saarland auch für Garagen eine Genehmigung vorliegen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass für die Bearbeitung des Antrags eine entsprechende Frist eingehalten werden muss. Die Baubehörden haben 3 Monate Zeit, um über Ihren Antrag zu entscheiden, die Frist beginnt dann, wenn alle Unterlagen vorliegen. Um Ihren persönlichen Bauzeitenplan einhalten zu können, müssen Sie deshalb entsprechend vorausschauend planen. Die Prüfung im Bauamt beginnt erst dann, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. In zwei Fällen können Garagen allerdings auch ohne Bauantrag und nach dem Freistellungsverfahren im § 66 errichtet werden:

  • Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans können zu Wohngebäuden bis zur Gebäudeklasse 3 zugehörige Garagen ebenso wie diese ohne Baugenehmigung errichtet werden.
  • Gleiches gilt außerhalb des Geltungsbereichs einer Veränderungssperre nach § 14 Baugesetzbuch sowie in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereichen.

In den genannten Fällen bleibt die Garage nur dann genehmigungsfrei, wenn die Gemeinde keine Zurückstellung beantragt. Dies bedeutet also, dass Sie in jedem Fall vor der Planung eine Anfrage beim zuständigen Bauamt bzw. bei der Gemeinde stellen müssen.

Die Bauvorlagen sind dabei in jedem Fall vorzulegen und müssen den Vorschriften im Saarland entsprechen. Trifft der Fall der Genehmigungsfreistellung zu, dann dürfen Sie innerhalb eines Monats nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Gemeinde mit dem Bau begonnen werden, wenn die Gemeinde keinen Widerspruch einlegt. Eine bauaufsichtliche Prüfung findet in diesem Fall nicht statt.

Fällt Ihre Garage unter die Genehmigungspflicht, dann sollten Sie diese auch dann zeitgleich mit dem Wohnhaus beantragen, wenn Sie die Errichtung erst zu einem späteren Zeitpunkt planen. Eine einmal erteilte Baugenehmigung gilt für die Dauer von 3 Jahren, anschließend erlischt sie, wenn vor Ablauf nicht mit dem Bau begonnen wurde. Auf Antrag kann diese Frist jeweils um ein Jahr, längstens jedoch um 3 weitere Jahre, verlängert werden (§ 80 LBO).

Die Landesbauordnung des Saarlandes (LBO) und andere Regelwerke

Gültig für ganz Deutschland liefert das Baugesetzbuch (BauGB) als wichtigstes Regelwerk Informationen zu den baurechtlichen Bestimmungen. Baurecht ist auch Ländersache, deshalb besitzen alle Bundesländern ihre eigenen Landesbauordnungen. Im Saarland ist dies die LBO. Darüber hinaus sind für einzelne Gebäudearten weitere Verordnungen vorhanden. Weiterhin relevant ist die Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO), die festgelegt, welche Unterlagen im Bauantrag enthalten sein müssen. Der Umfang der Unterlagen hängt von der Art des Bauvorhabens bzw. des Genehmigungsverfahrens ab. Für die Errichtung einer Garage müssen die Vorgaben der Dritten Verordnung zur Landesbauordnung (Garagenverordnung – GarVO) eingehalten werden. Die Technischen Baubestimmungen im Saarland enthalten eine Sammlung von rechtsverbindlichen Normen und Richtlinien für die Errichtung von Gebäuden, die ebenfalls für die Genehmigungsfähigkeit relevant sind und eingehalten werden müssen. Schließlich legt das Saarländische Nachbarrechtsgesetz fest, welche Rechte und Pflichten bestehen, wenn Sie Ihre Garage auf die Grundstücksgrenze bauen und sich ein Zugang auf das Nachbargrundstück nicht vermeiden lässt. In jedem Fall sollten Sie bei einer Grenzbebauung vorab mit dem Nachbarn sprechen, um späteren Ärger zu vermeiden.

Die Landesbauordnung Saarland

Im § 2 der LBO sind Garagen im Abschnitt 4 folgendermaßen definiert:

„Garagen sind ganz oder teilweise umschlossene Räume zum Abstellen von Kraftfahrzeugen und Anhängern. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerplätze und -räume für Kraftfahrzeuge und Anhänger sind keine Stellplätze oder Garagen.“

Garagen bis zu einer Größe von 100 m² Nutzfläche müssen nicht von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterzeichnet sein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es keine Pflicht, eine Garage zu errichten. Bei Mehrfamilienhäusern müssen entsprechende Garagen oder alternativ Stellplätze geschaffen werden. Für diesen Fall ist vorgeschrieben, dass die Garagen auf dem Grundstück oder in zumutbarer Nähe errichtet werden. Auf Antrag kann diese Pflicht von der Gemeinde auch ausgesetzt werden.

Weiterhin sind in der Landesbauordnung Regelungen zur Genehmigungsfrist für Bauanträge getroffen. Im § 67 ist festgelegt, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt, wenn sie nicht innerhalb der Fristen schriftlich zugesandt wurde und keine anderweitigen Informationen vorliegen.

Die Bauvorlagenverordnung im Saarland

Als Bauvorlagen werden alle Unterlagen bezeichnet, die für die Genehmigung eines Bauvorhabens erforderlich sind. Diese müssen mit dem Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Um eine lange Haltbarkeit der Unterlagen zu sichern, erfolgt die Übergabe auf lichtbeständigem und alterungsbeständigem Papier in dreifacher Ausfertigung im Format DIN A4. Größere Pläne werden nach DIN 824 auf dieses Format gefaltet. Zu den Bauvorlagen nach Bauvorlagenverordnung gehören folgende Unterlagen:

  • Kopie der Flurkarte
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Bau- und Nutzungsbeschreibung
  • Nachweis der baulichen Nutzung
  • Darstellung der Grundstücksentwässerung
  • Bautechnische Nachweise
  • Bei Vorhaben im Bereich von Bebauungsplänen oder anderen förmlich festgelegten Baugebieten ein Auszug aus der Satzung mit den geltenden Festlegungen

Die Baubehörden können bei Bedarf weitere Unterlagen anfordern. Das gilt auch dann, wenn die Baugenehmigung bereits erteilt ist.

Die Garagenordnung des Saarlandes

In der Dritten Verordnung zur Landesbauordnung des Saarlandes, auch als Garagenordnung benannt, ist definiert, welche Gebäude als Garage bezeichnet werden und welche Voraussetzungen diese erfüllen müssen. Neben der Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Garagen in Abhängigkeit vom Anteil der Umfassungswände, werden Garagen nach der Größe ihrer Nutzfläche unterschieden. Dabei werden drei Arten klassifiziert:

  • bis 100 qm Kleingaragen,
  • über 100 qm bis 1000 qm Mittelgaragen,
  • über 1000 qm Großgaragen

In die Berechnung der Nutzfläche fließen alle zusammenhängenden Verkehrs- und Stellflächen innerhalb der Garage ein. Flächen auf dem Dach werden nicht zur Nutzfläche hinzugerechnet.

Im Zusammenhang mit Einfamilien- oder kleinen Mehrfamilienhäusern werden in der Regel Kleingaragen errichtet. Für diese gelten unter anderem folgende Vorgaben:

  • Bei oberirdischen Kleingaragen als Einzelgebäude müssen die Umfassungswände sowie die Decken nicht aus feuerhemmendem Material hergestellt sein, selbst wenn die Abstandsflächen zu anderen Gebäuden und Grundstücksgrenzen nicht eingehalten werden.
  • Hinsichtlich der Verbindung zu anderen Räumen gilt, dass Kleingaragen durch Öffnungen mit mindestens feuerhemmenden und selbstschließenden Türen verbunden sein dürfen.
  • In Garagen, die zu den Kleingaragen zählen, sind Lüftungsöffnungen in den Außentüren ausreichend. Der Gesamtquerschnitt der Öffnungen muss eine Größe von mindestens 150 cm² je Stellplatz betragen.

Hinsichtlich der Betriebssicherheit gilt, dass die Zu- und Abfahrten der Garage bis zur öffentlichen Verkehrsfläche verkehrssicher und frei zu halten sind. In Kleingaragen dürfen Kraftstoffe bis zu einer Menge von 200 L Diesel und 20 L Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältnissen aufbewahrt werden.

Das Nachbarrechtsgesetz des Saarlandes

Das Hammerschlags- und Leitungsrecht als Teil des Nachbarrechtsgesetzes schreibt vor, dass Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks dulden müssen, dass ihr Grundstück einschließlich der Bauwerk vom Eigentümer des Nachbargrundstücks betreten werden darf, wenn dies unbedingt nötig ist. Das Recht greift zum Beispiel dann, wenn Ihre Garage auf die Grenze gebaut wird und Arbeiten von Ihrem eigenen Grundstück aus nur mit großem Aufwand durchzuführen sind. Das Vorhaben muss den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Sie müssen Ihren Nachbarn mindestens 2 Wochen vorab informieren, benutzen Sie das Nachbargrundstück länger als 2 Wochen, sind Sie zur Zahlung eines Nutzungsendgeltes verpflichtet. Ebenso haften Sie für durch das Betreten entstandene Schäden. Ihr Nachbar kann den Schadenssatz als Sicherheit vorab verlangen.

Garagen auf der Grenze und Abstandsflächen

Garagen dürfen sowohl auf die Grenze als auch in die Abstandsflächen anderer Gebäude hinein errichtet werden. Dies gilt allerdings nur, wenn die Bauwerke bestimmte Bedingungen nach § 7 „Abweichungen von den Abstandsflächen“ der LBO erfüllen:

  • Die mittlere Wandhöhe der Garage darf maximal 3 m betragen. Dächer, die diese Höhe übersteigen, müssen zur Grundstücksgrenze hingeneigt sein und dürfen eine Neigung von maximal 45 Grad aufweisen.
  • Pro Grundstücksgrenze darf maximal auf einer Länge von 9 m direkt auf die Grenze gebaut werden. Insgesamt darf die Wandlänge der Grenzbebauung 15 m nicht überschreiten.

Abstandsflächen dürfen darüber hinaus unterschritten werden, wenn sich dies aus den Festsetzungen eines Bebauungsplans ergibt.

Erst informieren – dann planen und bauen

Die Regelungen rund um die Errichtung von Garagen im Saarland weichen zum Teil von anderen Bundesländern ab. Dies gilt zum Beispiel hinsichtlich der Genehmigungsfreiheit. Sichern Sie sich vor der Planung bzw. Ausführung der Garage unbedingt ab und holen Sie sich alle aktuellen Informationen rund um das Projekt. Ansprechpartner sind die zuständigen Gemeinden und Bauämter. Lassen Sie Ihre Garage von einem Entwurfsverfasser planen, dann ist dieser in der Regel dafür zuständig, dass alle aktuell gültigen Vorschriften eingehalten werden.