Garage in Berlin bauen: Was muss alles beachtet werden?

Kein Neubau ohne eigene Garage – das gilt auch in Berlin. Ist das Grundstück groß genug, dann planen die meisten Bauherren eine Garage mit in das Bauvorhaben ein.

Ob Massiv- oder Fertiggarage, in allen Bundesländern gelten für den Bau des geschlossenen Unterstandes verschiedene Vorschriften, die es zu beachten gilt.

Entscheiden Sie sich für eine Garage, dann sollten Sie bereits ganz am Anfang der Planung die rechtlichen Regeln gut kennen.

Die Behörden in Berlin prüfen die ordnungsgemäße Errichtung auf dem Grundstück ebenso wie die Konstruktion der Garage selbst. Allerdings nur dann, wenn die Garage einer Baugenehmigung bedarf. Dies wiederum hängt von der Größe des Bauwerks und dessen Standort ab.

Kleingaragen sind in der Regel genehmigungsfrei, solange sie nicht im Außenbereich errichtet sind. Ist eine Genehmigung nötig, dann muss ein bauvorlageberechtigter Planer oder Architekt den Bauantrag mit den gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde einreichen.

Erst dann, wenn die Genehmigung erteilt ist, darf mit dem Bau begonnen werden. Entscheiden Sie sich für eine Fertiggarage, dann übernimmt unter Umständen auch der Garagenhersteller die Genehmigungsplanung.

Bauantrag für die Garage – Das müssen Sie wissen

Grundsätzlich gilt, dass Bauwerke in Deutschland nur mit einer behördlichen Genehmigung errichtet werden dürfen. Das ist im Baugesetzbuch (BauGB), das für ganz Deutschland gültig ist, vorgeschrieben. In der Landesbauordnung von Berlin gibt es allerdings auch Ausnahmen.

Möchten Sie eine Garage errichten, ist diese nur genehmigungs- bzw. verfahrensfrei, wenn sie folgende Bedingungen erfüllt:

  • Als Genehmigungsfrei gelten Garagen und überdachte Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis 3,0 m und einer Brutto-Grundfläche von nicht mehr als 30 m² sofern sie nicht im Außenbereich errichtet sind.
  • Liegt das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, darf eine Garage genehmigungsfrei errichtet werden, wenn sie die Anforderungen des Bebauungsplans erfüllt und insgesamt planungsrechtlich zulässig ist. Weiterhin muss die Erschließung gesichert sein.

Die nicht genehmigungspflichtigen, also verfahrensfreien, Bauwerke müssen auch ohne Genehmigung den Vorschriften der Landesbauordnung von Berlin sowie der Garagenordnung entsprechen. Ebenso müssen die technischen Baubestimmungen, die aus Normen und anderen Regelwerken bestehen, erfüllt sein.

Abstandsflächen und weitere Festlegungen aus den Bebauungsplänen gehören ebenfalls zu den Vorgaben, die bei der Planung einer Garage in Berlin relevant sein können. Die Baubehörden prüfen in diesem Fall nicht, ob die Regeln eingehalten werden.

Kommt es allerdings zu Beschwerden, bzw. einer Meldung, dann wird kontrolliert. Entdeckt die Bauüberwachung dann Fehler, muss umgebaut oder nachträglich ein Bauantrag eingereicht werden. Im schlimmsten Fall kann das Bauamt verlangen, dass die Garage wieder abgerissen wird.

Soll eine bestehende Garage in ihrer Nutzung verändert werden, dann muss ein Antrag immer dann gestellt werden, wenn sich aus der Nutzung neue Anforderungen ergeben, zum Beispiel an die Belichtung oder die Wärmedämmung. Das ist unter anderem der Fall, wenn eine Garage in einen beheizten Verkaufsraum oder in einen Aufenthaltsraum umgewandelt werden soll.

Ist für die Errichtung der Garage eine Baugenehmigung erforderlich, muss diese den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das bedeutet, dass die Vorgaben der Landesbauordnung von Berlin, der Garagenverordnung und der Bauvorlagenverordnung eingehalten werden.

Wenn Sie einen Neubau in Berlin mit genehmigungspflichtiger Garage (zum Beispiel einer Doppelgarage oder einer Garage mit Einliegerwohnung) errichten wollen, empfiehlt es sich, die Garage gleich mit genehmigen zu lassen und zwar auch dann, wenn der Bau erst später geplant ist.

Eine einmal erteilte Baugenehmigung gilt ab Ausstellung für einen Zeitraum von vier Jahren und kann rechtzeitig und auf Antrag um weitere zwei Jahre verlängert werden.

Die Berliner Landesbauordnung (BauO Berlin) und andere Regelwerke

In allen Bundesländern in Deutschland, so auch in Berlin, gelten die Vorschriften aus dem Baugesetzbuch (BauGB). Die gesetzlichen Regelungen werden durch die BauO Berlin ergänzt und präzisiert.

Ebenso muss die Berliner „Verordnung über Bauvorlagen, bautechnische Nachweise und das Verfahren im Einzelnen“ (Bauverfahrensverordnung – BauVerfVO) eingehalten werden, wenn ein Bauantrag gestellt werden muss.

Ebenfalls relevant: Die Verordnung über den Betrieb von baulichen Anlagen (Betriebs-Verordnung – BetrVO) sowie die Ausführungsvorschriften zu Sonderbauten und Garagen (AV Sonderbauten – Garagen).

Die technischen Baubestimmungen enthalten Normen und Regelwerke, in denen die Konstruktion und Ausführung der Bauteile wie auch der Gesamtkonstruktion festgelegt sind.

Im 2. Abschnitt des Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Berlin) sind Regelungen zu Grenzwänden und Grenzbebauung genau definiert. Auch diese können für die Errichtung und die Benutzung der Garage relevant sein.

Die Berliner Bauordnung

In der Berliner Bauordnung § 2 „Begriffe“ sind Garagen als Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen definiert. Es wird ausdrücklich erwähnt, dass Ausstellungs- und Verkaufs- sowie Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge nicht zu den Garagen gezählt werden.

Weiterhin sind in der BauO Berlin Angaben zur Berechnung der Nutzfläche gemacht. Diese besteht aus der Summe aller miteinander verbundenen Flächen der Garage sowie etwaigen Verkehrsflächen.

Weiterhin sind in der Bauordnung folgende Vorgaben zu finden:

  • Außenwände, tragende und aussteifende Wänden und Stützen sowie die Decken in Kleingaragen müssen mindestens aus normal entflammbaren Baustoffen entstehen.
  • Für Tiefgaragen muss, auch wenn sie unter die Kleingaragen fallen, grundsätzlich ein Standsicherheitsnachweis und ein Bauantrag erstellt werden.

Die Berliner Bauvorlagenverordnung

Die Verordnung über Bauvorlagen, bautechnische Nachweise und das Verfahren im Einzelnen (Bauverfahrensverordnung – BauVerfVO) definiert Bauvorlagen im Teil 1 der Verordnung und unterscheidet unter anderem:

  • Auszug aus Flurkarten
  • Bauzeichnungen
  • Bau- und Betriebsbeschreibungen
  • Bauvorlagen für die Beseitigung von Anlagen
  • Bauvorlagen für Bauliche Anlagen

Hinsichtlich der Form (§ 2 BauVerfVO) sagt die Verordnung folgendes aus:

„Die Bauvorlagen sind bei der Bauaufsichtsbehörde in elektronischer Form im Portable Document Format (PDF oder PDF/A nach ISO 19005-1) vorzulegen. Dateianlagen innerhalb der PDF-Dateien sind unzulässig. Zusätzliche Papierexemplare der Bauvorlagen können von der Bauaufsichtsbehörde nachgefordert werden, wenn dies für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist.“

Generell gilt, dass die Bauvorlagen in dem Umfang eingereicht werden müssen, dass die Baubehörden das Bauvorhaben ausreichend beurteilen kann. Bei Bedarf können Unterlagen und weitere Nachweise nachgefordert werden.

Die Berliner Garagenverordnung

In Berlin gibt es keine Garagenverordnung. Diese wurde bereits im Jahr 2004 außer Kraft gesetzt. Alle relevanten Informationen und Regelungen rund um die Garage sind in der Verordnung über den Betrieb von baulichen Anlagen (Betriebs-Verordnung – BetrVO), Abschnitt 3 Garagen zu finden.

Allerdings gelten die Vorschriften erst ab einer Garagengröße von 100 m². Kleingaragen werden dort nicht weiter behandelt. In der AV Sonderbauten – Garagen

Das Berliner Nachbarrechtsgesetz

Das Nachbarrechtsgesetz von Berlin kann dann relevant werden, wenn die Garage auf die Grenze gebaut wird. Im Gesetz ist die sogenannte Nachbarwand definiert. Sie ist eine Wand auf der Grenze zwischen zwei Grundstücken, die als Abschlusswand, zur Unterstützung oder Aussteifung eines Bauwerks dient. An eine vorhandene Nachbarwand darf angebaut werden.

Es ist erlaubt, dass die Wand als Abschlusswand für das neue Bauwerk genutzt wird. Im § 17 des Berliner Nachbarrechtsgesetz ist festgelegt, dass der Gebäudeeigentümer Bau- und Instandsetzungsarbeiten vom Nachbargrundstück aus vornehmen darf, wenn dies anders nicht möglich ist.

Das sogenannte „Hammerschlags- und Leitungsrecht“ beinhaltet ebenso, dass auf dem Nachbargrundstück dazu Gerüste und Geräte aufgestellt werden dürfen.

Garagen und Grenzbebauung

In Berlin gibt es hinsichtlich der Grenzbebauung von Garagen sowie deren Abstandsflächen folgende Regelungen:

  • Garagen mit einer mittleren Wandhöhe und einer Dachneigung von maximal 45 Grad dürfen bis zu einer Länge von 9 m inklusive Dachüberstand entlang einer Grundstücksgrenze errichtet werden.
  • Insgesamt darf die Grenzbebauung an allen Grundstücksgrenzen eine Länge von insgesamt 15 m nicht überschreiten.
  • Garagen dürfen in die Abstandsflächen von Wohngebäuden hinein bzw. ohne eigene Abstandsflächen errichtet werden.

Die genannten Regelungen aus der BauO Berlin greifen bei Kleingaragen deren mittlere Wandhöhe 3 m nicht überschreiten. Die Brutto-Grundfläche darf maximal 30 m² betragen. Im Außenbereich gelten spezielle Vorschriften, die bei den Bezirksämtern zu erfragen sind.

Gut informiert ist sicher geplant

Für jedes Bauvorhaben gilt, dass eine gute Vorabinformation über die baurechtlichen Vorschriften für Planungssicherheit sorgt. Deshalb sollten Sie sich auch dann, wenn Sie Ihre Garagenplanung für verfahrensfrei halten, vorsichtshalber bei den Bauämtern informieren.

So erfahren Sie auch, ob am gewählten Standort besondere Regelungen gelten. In der Regel können Sie diese Aufgaben auch dem Planer überlassen, der Ihr Wohnhaus plant und für die Richtigkeit der Planung von Eigenheim und Garage haftet.